Tagged: hipoteka

Wpis do księgi wieczystej hipoteki zabezpieczającej obligacje

Hipoteka zabezpieczająca wierzytelności z obligacji jest szczególna, gdyż zasłużyła sobie na odrębną regulację. Problem, jak zwykle, polega na tym, że szczególna nie oznacza dopracowana. Wybierając inwestycję w obligacje hipoteczne warto zwrócić uwagę nie tylko na samo ustanowienie zabezpieczenia, ale i na jego treść.

Specyficzne cechy hipoteki dla obligacji

Przepisy dotyczące zabezpieczeń hipotecznych obligacji uwzględniają specyfikę tego papieru wartościowego poprzez kilka odstępstw od ogólnych reguł dotyczących hipoteki. Pierwszą taką swoistą cechą jest sposób jej ustanowienia. Powstaje ona poprzez oświadczenie o ustanowieniu hipoteki złożone przez właściciela nieruchomości. Oświadczenie to musi mieć formę aktu notarialnego. Samo oświadczenie jednak hipoteki nie czyni. Do jej powstania konieczny jest wpis do księgi wieczystej.

Excavator digging a deep trenchDrugą cechą jest uwzględnienie podstawowej cechy obligacji, jako papieru wartościowego, czyli możliwości swobodnego jej przenoszenia. Oczywiście zasada swobody przenoszenia obligacji nie wyklucza ustanowienia ograniczeń zbywania obligacji imiennych w warunkach emisji, ale zawsze będą to wyjątki od zasady zbywalności obligacji. Tymczasem inną zasadą jest, że przeniesienie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej. Przepisy pozwalają jednak na to, by obrót obligacjami hipotecznymi nie wymagał ciągłych zmian wpisów w księdze wieczystej. Obligacje hipoteczne mogą być przenoszone bez konieczności zmian wpisów w księdze wieczystej.

Poza tym  ani w księdze wieczystej, ani w oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki nie oznacza się imiennie obligatariuszy. Nie byłoby to nawet możliwe, gdyż hipoteka jest ustanawiana, a więc wpisywana do księgi wieczystej, zwykle przed przydziałem obligacji, co powoduje, że emitent w momencie składania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, po prostu nie wie kto będzie jego obligatariuszem. Tym bardziej, nie wie tego właściciel nieruchomości w sytuacji zabezpieczania obligacji na majątku innego niż emitent podmiotu.

Hipoteka w księdze wieczystej

Ustawa o obligacjach wymaga, by wpis hipoteki zabezpieczającej obligacje wskazywał: (1) uchwałę emitenta o emisji i jej datę, (2) sumę hipoteki, (3) liczbę, numery i nominał obligacji, (4) sposób i wysokość oprocentowania, (5) terminy i sposób wykupu. Ustawa o obligacjach sobie, a rozporządzenie wykonawcze do ustawy o księgach wieczystych i hipotece sobie. W efekcie w rozporządzeniu nie ma słowa o takiej konieczności. Jak można się domyślać zdarzają się wpisy hipotek nie uwzględnia wymagań ustawy o obligacjach. Powstaje wtedy wątpliwość co do skuteczności takiego wpisu, a co za tym idzie skuteczności zabezpieczenia obligacji. Problemem zajął się nawet Sąd Najwyższy[1], który stwierdził, że wpis do księgi nie mający wszystkich elementów wymaganych przez ustawę o obligacjach jest skuteczny, gdyż wymagania te „mają (…) ułatwić obligatariuszom ustalenie zakresu wierzytelności, których dotyczy ta forma zabezpieczenia”. Mówiąc szczerze, nie mam pojęcia co SN miał na myśli i o co chodzi w tym zdaniu. Obligatariusz raczej nie ma wątpliwości co do zakresu jego wierzytelności, bo ten wynika z samej obligacji. Problemem może być zakres zabezpieczenia hipotecznego, który właśnie powinien wynikać z księgi wieczystej. Dalej SN tłumaczy, że skoro dane są zawarte w oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki, to mogą być z łatwością ustalone. Niestety nie ma tak łatwo, bo dostęp do tego oświadczenia jest mocno ograniczony, gdyż mają go tylko podmioty wpisane do księgi wieczystej, a nie są nimi obligatariusze, którzy nie są imiennie wskazywaniu we wpisie hipoteki.

Morał z tego taki, że zarówno emitent, jak i obligatariusz mimo wszystko i w celu uniknięcia niepotrzebnych ryzyk powinni zadbać o prawidłowy wpis hipoteki do księgi wieczystej.


[1] wyrok SN z 26.4.2012, III CSK 300/11, OSNC 2012/12/144

Reklama

Obligacje (prawie) zabezpieczone

Coraz więcej emitentów obligacji ma problemy z obsługą zadłużenia. Nagminne są przypadki opóźnień w spłacie kuponów odsetkowych oraz brak terminowego wykupu obligacji. Takie problemy dotykają spore spółki giełdowe (np. Gant), ale i niewielkich emitentów, którzy lokowali na rynku małe kilkumilionowe, a nawet kilkusettysięczne emisje. Szczególnie te ostatnie emisje są przygotowywane bez udziału profesjonalnych doradców i plasowane na rynku w sposób, delikatnie mówiąc, kontrowersyjny. Jednak nawet takie emisje znajdowały amatorów. Inwestorzy podejmując decyzje o nabyciu takich papierów kierują się najczęściej wielkością kilku parametrów. Prym wiedzie oczywiście wysokość oprocentowania (zwykle kilkanaście punktów procentowych rocznie), pod rozwagę brany jest również termin zapadalności obligacji (od kilku miesięcy do dwóch lat) oraz oczywiście zabezpieczenia.

Najpopularniejsze zabezpieczenia obligacji

Możliwości zabezpieczeń obligacji jest sporo. Najbardziej cenione wśród obligatariuszy są zabezpieczenia rzeczowe, a przede wszystkim zastaw rejestrowy i hipoteka. Zastaw rejestrowy można ustanowić na aktywach ruchomych (np. ruchomości, papiery wartościowe, różnego rodzaju prawa). Hipoteki ustanawia się na szeroko pojętych nieruchomościach. Cechą, która decyduje o popularności zabezpieczeń rzeczowych jest możliwość uzyskania przez wierzyciela zaspokojenia z przedmiotu zabezpieczenia, niezależnie od tego kto będzie właścicielem rzeczy i z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami. Te przywileje są gwarantowane przez wpisy do publicznych rejestrów, czyli ksiąg wieczystych dla hipotek i rejestru zastawów dla zastawu rejestrowego.

Oczywiście stosuje się wiele innych zabezpieczeń, ale nie mają one opisanych cech, które gwarantować powinny pewność zaspokojenia obligatariusza w momencie braku terminowych płatności.

Kiedy powinno powstać zabezpieczenie obligacji?

Fotolia_kłopoty_XSPrzepisy bardzo wyraźnie wskazują, że ustanowienie zabezpieczeń powinno nastąpić przed wydaniem obligacji. W przypadku obligacji dokumentowych chodzi oczywiście o moment fizycznego przekazania dokumentu obligacji. W wypadku obligacji nie mających formy dokumentu „wydaniem” jest wpis do ewidencji albo zapisanie obligacji na rachunku papierów wartościowych obligatariusza. Wydanie następuje już po zamknięciu subskrypcji. Dobrą praktyką, która znacząco zwiększa komfort inwestora jest ustanowione zabezpieczenia jeszcze przed zaoferowaniem obligacji. W takiej sytuacji do propozycji nabycia dołączone są odpowiednie dokumenty wykazujące fakt ustanowienia zabezpieczeń. Istotne jest jednak, że zastaw rejestrowy i hipoteka powstają dopiero z momentem wpisu do rejestru lub księgi wieczystej. Nie wystarczy więc samo zawarcie umowy z administratorem zastawu, czy złożenie oświadczenia przez właściciela nieruchomości, a nawet złożenie odpowiednich wniosków do sądu w przypadku hipoteki Konieczny jest wpis, który dokumentowany jest zaświadczeniem lub odpisem. Brak takiego wpisu, to brak zabezpieczenia i brak możliwości określania takich obligacji mianem zabezpieczonych.

Dla emitenta oznacza to wadliwe przeprowadzenie emisji obligacji z wszystkimi tego konsekwencjami, ale dla obligatariuszy  często to  dopiero wstęp do prawdziwych kłopotów.