Tagged: administrator hipoteki

Zmiana administratora hipoteki

Mural in Kreuzberg, West BerlinAdministrator hipoteki ma najwięcej do roboty w momencie problemów emitenta z obsługą płatności wynikających z obligacji. Obligatariusze zazwyczaj nie zwracają uwagi na osobę administratora hipotek, koncentrując się (jeśli w ogóle) na nieruchomościach, na których ustanowiono zabezpieczenia. W wypadku konieczności realizacji zabezpieczeń, czyli przymusowego dochodzenia roszczeń z obligacji wprost z nieruchomości obciążonych hipotekami, rola administratora hipoteki jest kluczowa. Wykonuje on we własnym imieniu, lecz na rachunek obligatariuszy obowiązki wierzyciela hipotecznego. Inaczej mówiąc działa w imieniu wszystkich obligatariuszy.

Obligatariusze mogą być jednak zaskoczeni informacją o wypowiedzeniu przez administratora hipoteki umowy, która łączy go z emitentem. Taka sytuacja spotkała ostatnio obligatariuszy Widok Energia S.A. Spółka poinformowała, że administrator hipoteki wypowiedział emitentowi umowę. Widok Energia zapewniła, że dołoży wszelkich starań, aby w miarę możliwości jak najszybciej powołać nowego administratora hipoteki. Mimo jednak upływu ponad miesiąca, nic takiego się nie stało. W mojej opinii warto zwrócić uwagę na jeszcze jedną kwestię. Emitent oświadczył bowiem, że „Przedmiotowe wypowiedzenie dla Obligatariuszy serii D oznacza, że każdy z Obligatariuszy zobowiązany jest samodzielnie wykonywać prawa i obowiązki związane z zaspokojeniem wymagalnej wierzytelności, której zabezpieczenie stanowi hipoteka.” Czy aby na pewno?

Czy administrator hipoteki może zniknąć?

Twierdzenie emitenta o braku administratora hipoteki wydaje się prawdziwe. Zasadą jest, że każdą umowę o stałe świadczenie usług można wypowiedzieć i w ten sposób zakończyć współpracę. Umowa pomiędzy administratorem hipoteki, a emitentem jest umową, w której emitent zleca administratorowi hipoteki świadczenie usług na rzecz obligatariuszy. Umowa powinna trwać, aż do spłaty wszelkich zobowiązań z obligacji. Celem tej umowy jest zapewnienie obligatariuszom ochrony przy realizacji zabezpieczeń hipotecznych. Ma to decydujące znaczenie dla konieczności zapewnienia ciągłości sprawowania funkcji administratora hipoteki. W konsekwencji – moim zdaniem – nie jest możliwe skuteczne wypowiedzenie takiej umowy, bez powołania nowego administratora hipoteki.

Przepisy chronią obligatariuszy

Teza o konieczności zapewnienia ciągłości sprawowania funkcji administratora hipoteki ma solidną podstawę w przepisach. Do administratora hipoteki stosuje się odpowiednio przepisy o banku-reprezentancie. Celem tych regulacji jest właśnie zapewnienie stałej ochrony obligatariuszy przez bank-reprezentanta. Ustawa opisuje różne sytuacje, które mogą doprowadzić do zmiany banku-reprezentanta. Po pierwsze wystąpienie konfliktu interesów. W takiej sytuacji przeprowadza się swoiste postępowanie sanacyjne. Jeśli bank-reprezentant nie usunie przeszkody do sprawowania funkcji (nie rozwiąże sytuacji tworzącej konflikt interesów), to emitent jest zobowiązany do rozwiązania umowy o reprezentację, ale nie wcześniej niż przed zawarciem takiej umowy z nowy bankiem. Po drugie, w sytuacjach tak istotnych dla banku-reprezentanta jak otwarcie likwidacji, czy zawieszenie działalności, emitent również jest zobowiązany do rozwiązania umowy o reprezentację i zawarcia nowej. Do chwili zawarcia nowej umowy obowiązki reprezentanta obligatariuszy pełni bank dotychczasowy.

Przepisy te stosuje się odpowiednio do administratora hipoteki. Z tego powodu – w mojej ocenie –złożenie przez administratora hipoteki wypowiedzenia będzie skuteczne dopiero z momentem ustanowienia nowego administratora. Moim zdaniem dotyczy to również tych sytuacji, w których emitent nie wykonuje wobec administratora hipoteki podstawowych zobowiązań, w tym nie płaci mu za sprawowanie funkcji. W takich momentach po pierwsze interes osobisty administratora hipoteki ustępuje przed interesem obligatariuszy, a po drugie administrator hipoteki może mieć pretensje jedynie do siebie, że w umowie nie zadbał właściwie o swoje interesy.

 

Konflikt interesów administratora zabezpieczeń dla obligacji

Administrator zabezpieczeń

Zabezpieczenie obligacji zastawem rejestrowym albo hipoteką wymaga ustanowienia administratora zabezpieczeń, który jest ustawowym reprezentantem obligatariuszy w relacjach z emitentem. Działa samodzielnie, ale jego działania odnoszą bezpośredni skutek w przypadku obligatariuszy. Jego podstawowym zadaniem jest ochrona interesów obligatariuszy. Administrator zabezpieczeń kontroluje emitenta, w wypadku problemów interweniuje, a w skrajnych przypadkach – przeprowadza egzekucję z przedmiotu zabezpieczenia.

OLYMPUS DIGITAL CAMERAProblem w tym, że funkcja administratora zabezpieczeń powierzana jest na podstawie umowy zawieranej przez administratora z emitentem. A to oznacza, że tak naprawdę to dłużnik (emitent) wybiera, ustala szczegółowe kompetencje i wynagradza administratora, który z kolei reprezentuje drugą stronę, czyli wierzycieli (obligatariuszy) w sprawach związanych z zadłużeniem emitenta wynikającym z obligacji. W taki układ z zasady wpisany jest konflikt interesów. Można zatem powiedzieć, że zapobieganie powstawaniu dwuznacznych sytuacji konfliktu interesów wyszło ustawodawcy dosłownie połowicznie…

Konflikty interesów administratora hipoteki

Nie każdy podmiot może być administratorem hipoteki właśnie ze względu na konflikt interesów. Administratorem hipoteki nie może być podmiot powiązany z emitentem w taki sposób, który mógłby budzić wątpliwości co do jego bezstronności. Ustawa wymienia całą listę tego typu sytuacji. Oto najistotniejsze z nich:

  • członkowie zarządu lub rady nadzorczej administratora są dłużnikami emitenta;
  • administrator jest wprowadzającym lub oferującym papiery wartościowe emitenta;
  • istnieją silne powiązania personalne administratora z emitentem;
  • administrator podsiada znaczny pakiet akcji lub udziałów emitenta.

Gdy takie sytuacje wystąpią, administrator musi rozwiązać powstały konflikt interesów w ciągu trzydziestu dni. Jeśli mu się to nie uda, emitent powinien rozwiązać umowę z dotychczasowym administratorem i zawrzeć nową umowę z innym podmiotem.

Jak widać, w przypadku administratora hipoteki istnieje ustawowy mechanizm zapobiegania konfliktowi interesów.

Brak problemów etycznych w kontekście administratora zastawu?

Z kolei administratora zastawu nie wiążą żadne ustawowe ograniczenia. Nie ma przepisów dotyczących konfliktu interesów. Stajemy zatem w obliczu sytuacji, w której administrator hipoteki nie może działać w konflikcie interesów, ale administrator zastawu nie jest związany takimi ograniczeniami. W zasadzie identyczne instytucje są więc – bez jakiegokolwiek uzasadnienia – zupełnie odmiennie regulowane. Ustawowy standard przewidziany dla administratora hipoteki nie został rozciągnięty na administratora zastawu.

W przypadku wielu emisji zabezpieczonych zastawem rejestrowym sytuacje, których istnienia wprost zakazują przepisy o administratorze hipoteki, tu są na porządku dziennym. Dopiero kłopoty emitentów z obsługą obligacji obnażają opisane braki regulacji. Dochodzi do sytuacji, gdy na przykład oferujący obligacje, już jako administrator zastawu, staje przed koniecznością prowadzenia w imieniu obligatariuszy egzekucji skierowanej przeciwko swojemu klientowi-emitentowi, od którego wcześniej pobrał pokaźne wynagrodzenie za uplasowanie emisji obligacji na rynku. Taka sytuacja nie jest wprost zakazana przez ustawę, ale gołym okiem widać, że jest co najmniej dwuznaczna. Jeśli w sytuacji istnienia takiego konfliktu interesów administrator zastawu nie działa sprawnie i skutecznie, to obligatariusze mogą próbować dochodzić od niego odszkodowań. Brak ustawowej regulacji powoduje jednak, że jest to znacznie trudniejsze niż dochodzenie roszczeń odszkodowawczych w bliźniaczej sytuacji wobec administratora hipoteki.

Moim zdaniem nie jest to jednak niemożliwe. Działanie administratora zastawu w konflikcie interesów może być uznane za sprzeczne z istotą i naturą samej instytucji administratora zastawu oraz z celem umowy o administrowanie zastawem. Wykazanie tego w ramach procesu cywilnego może być jednak niemałą sztuką. Z niecierpliwością oczekuję na pierwszych śmiałków.